《雙林鎮(zhèn)80號(hào)地塊分析報(bào)告》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《雙林鎮(zhèn)80號(hào)地塊分析報(bào)告（40頁珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、雙林鎮(zhèn)2014-80號(hào)地塊 分析報(bào)告2目 錄第一部分：雙林鎮(zhèn)宏觀背景研究 一、雙林鎮(zhèn)簡(jiǎn)述 二、雙林鎮(zhèn)概貌 三、城市人口發(fā)展 四、經(jīng)濟(jì)概況 小結(jié)第二部分：雙林鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 一、2010至2014年雙林鎮(zhèn)一級(jí)市場(chǎng)概述 二、全湖州市在售商業(yè)項(xiàng)目分布圖 三、全湖州市在售商業(yè)項(xiàng)目一覽表 小結(jié)第三部分：雙林鎮(zhèn)商業(yè)市場(chǎng)研究 一、雙林鎮(zhèn)商圈研究 二、雙林鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)空白點(diǎn) 小結(jié)第四部分：雙林鎮(zhèn)項(xiàng)目地塊研究 一、項(xiàng)目地塊情況 二、項(xiàng)目地塊周邊情況 小結(jié)目 錄第五部分：項(xiàng)目SWOT分析 一、優(yōu)勢(shì)（Strengths） 二、劣勢(shì)（Weakness） 三、機(jī)會(huì)（Opportunity） 四、威脅（Threats）

2、小結(jié)第六部分：項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目定位思路 二、項(xiàng)目主體定位 三、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 四、項(xiàng)目開發(fā)周期預(yù)估第七部分：項(xiàng)目成本及收益預(yù)估 一、項(xiàng)目整體銷售收益 二、項(xiàng)目成本計(jì)算 三、項(xiàng)目稅費(fèi)及他項(xiàng)計(jì)算 四、項(xiàng)目銷售凈利率及內(nèi)部投資收益率總結(jié)第一部分：雙林鎮(zhèn)宏觀背景研究一、雙林鎮(zhèn)簡(jiǎn)述中文名稱 雙林鎮(zhèn)地理位置 湖州市中部別 名 雙林面 積 99.6 平方公里行政區(qū)類別 鎮(zhèn)人 口 6.84 萬所屬地區(qū) 浙江省湖州市南潯區(qū)方 言 吳語下轄地區(qū) 33個(gè)行政村，5個(gè)社區(qū)氣候條件 亞熱帶季風(fēng)氣候政府駐地 湖州市南潯區(qū)全興路1號(hào)著名景點(diǎn) 雙林古鎮(zhèn)、雙林三橋、洪城遺址電話區(qū)號(hào) 0572火車站 湖州站 郵政區(qū)碼 313

3、012 車牌代碼 浙E 二、雙林鎮(zhèn)概貌城市區(qū)位：雙林鎮(zhèn)屬湖州市南潯區(qū)，地處杭嘉湖平原中部，湖州市中部。東北距南潯鎮(zhèn)約24公里，西北距湖州市約32公里，南距杭州80公里。地貌交通：雙林鎮(zhèn)屬于浙北平原地區(qū)，水網(wǎng)密布，水陸交通十分便捷。長(zhǎng)湖申航復(fù)線、湖嘉申高速公路橫貫東西，交通條件、區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分突出。行政下轄：雙林縣下轄33個(gè)行政村，5個(gè)社區(qū)，包括：虹橋社區(qū)、愛國(guó)路社區(qū)、新街社區(qū)、和睦社區(qū)、板橋社區(qū)；顯洪村、跳家山村、東雙林村、后壩村、黃泥兜村、邢窯村、豈山圩村、西陽村、塢仁村、三田洋村、鎮(zhèn)南村、水產(chǎn)村、洋灘村、趙家兜村、新豐兜村、曹橋村、周家兜村、土山村、千畝山村、勤裕村、黃龍兜村、倪家灘村、雉頭

4、村村、吳家莊村、箍桶兜村、七星橋村、花盤兜村、儒林村、花城村、向陽村、俞家埭村、華橋村、蓮花兜村。截止2013年末，鎮(zhèn)內(nèi)共計(jì)558個(gè)村民小組，68,435人。雙林鎮(zhèn)24 km32 km湖州市南潯鎮(zhèn)80 km杭州市三、城市人口發(fā)展 2014年末，雙林鎮(zhèn)全鎮(zhèn)總?cè)丝跒?8,435人，環(huán)比2013年減少122人。同比2010年，全鎮(zhèn)人口減少546人，年均降幅0.19%，且該數(shù)據(jù)已連續(xù)5年減少。 隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的步伐逐步加快，本鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口數(shù)字卻在增長(zhǎng)。根據(jù)南潯區(qū)統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)，在2014年的總?cè)丝谥?，非農(nóng)業(yè)人口達(dá)16,473人，比2010年的14,530人增長(zhǎng)了1,943人，年均增幅為2.67%。

5、根據(jù)雙林鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃文件，至2020年，全鎮(zhèn)常駐人口將增加至8.3萬人，非農(nóng)業(yè)人口將達(dá)到5萬人，非農(nóng)業(yè)人口的年均增幅將達(dá)到33.92%，雙林鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化建設(shè)勢(shì)必迅猛發(fā)展。四、經(jīng)濟(jì)概況雙林鎮(zhèn)是浙江省首批小城鎮(zhèn)綜合改革試點(diǎn)單位、湖州市十大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)之一。雙林鎮(zhèn)2005年全鎮(zhèn)生產(chǎn)總值為27.40億元，環(huán)比增長(zhǎng)36%，位列全國(guó)綜合實(shí)力百強(qiáng)位列全國(guó)綜合實(shí)力百強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)第鄉(xiāng)鎮(zhèn)第68位。位。后因發(fā)展放緩，排名下滑至全國(guó)329位。但時(shí)至2014年，全鎮(zhèn)生產(chǎn)總值已達(dá)45.06億元，年均增長(zhǎng)6.45%。根據(jù)雙林鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃文件，至2020年雙林鎮(zhèn)的全鎮(zhèn)生產(chǎn)總值將達(dá)到86.19億元，年均增長(zhǎng)率將達(dá)到15.21%。 小結(jié)

6、 雙林鎮(zhèn)位于杭嘉湖平原中部，地處江浙滬交通樞紐，是湖州市十大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)之一。在經(jīng)歷了2005年的蓬勃發(fā)展之后，一度沉寂。但在根據(jù)近年數(shù)據(jù)來看，雙林鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐正在逐步加快，未來發(fā)展?jié)摿^大。第二部分：雙林鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究一、2010至2014年雙林鎮(zhèn)一級(jí)市場(chǎng)概述地塊出讓形式成交狀態(tài)成交日期起始價(jià)格 成交價(jià)格 溢價(jià)率位置占地面積規(guī)劃最大建筑面積容積率 出讓年限 綠化率建筑密度規(guī)劃用途雙林鎮(zhèn)2014-90號(hào)地塊拍賣已成交2014年12月30日2,740 萬元2,760 萬元0.73%雙林鎮(zhèn)鎮(zhèn)南村20,668 33,069 1.5-1.670年30%/住宅用地雙林鎮(zhèn)2011-01號(hào)地塊拍賣已成交2

7、014年3月25日7,750 萬元7,800 萬元0.65%雙林鎮(zhèn)全興路南側(cè)34,820 80,086 1.8-2.340年，70年30%30% 商住用地雙林鎮(zhèn)2011-02號(hào)地塊拍賣未成交/1,560 萬元/雙林鎮(zhèn)城管中隊(duì)北側(cè)，濱河路西側(cè)8,560 12,840 1.1-1.540年，70年30%30% 商住用地雙林鎮(zhèn)2011-03號(hào)地塊拍賣已成交2011年8月19日2,880 萬元2,900 萬元0.69%雙林鎮(zhèn)虹鳳路西側(cè)、富強(qiáng)路南側(cè)6,261 15,653 1.8-2.540年，70年30%40% 商住用地雙林鎮(zhèn)2010-33號(hào)地塊拍賣未成交/2,000 萬元/雙林鎮(zhèn)復(fù)興路西側(cè)、鳳凰路北

8、側(cè)地塊13,527 22,996 1.5-1.740年，70年30%35% 商住用地雙林鎮(zhèn)2014-80號(hào)地塊拍賣已成交2014年12月16日4,300 萬元4,320 萬元0.47% 雙林鎮(zhèn)跳家扇村19,220 30,752 1.3-1.640年10%50% 商業(yè)用地雙林鎮(zhèn)2011-08號(hào)地塊拍賣未成交/410 萬元/雙林鎮(zhèn)西陽村3,793 1,897 0.2-0.540年20%30% 商業(yè)用地雙林鎮(zhèn)2011-33號(hào)地塊拍賣已成交2011年12月9日300 萬元 610 萬元103.33%雙林鎮(zhèn)富強(qiáng)路南側(cè)，虹鳳路東側(cè)944 2,171 2.0-2.340年10%45% 商業(yè)用地成交地塊總計(jì)/

9、18,390萬元2.34%/81,913 161,731 1.97/ 2010年至2014年的5年間，雙林鎮(zhèn)共計(jì)推出了30幅地塊。其中工業(yè)用地占了22幅、純住宅用地1幅、商住兩用地4幅、純商業(yè)用地3幅。在僅有的僅有的7幅商住兩用或商業(yè)用地幅商住兩用或商業(yè)用地中，有3幅土地未能成交，整體來看雙林鎮(zhèn)的商品房一級(jí)市場(chǎng)較為冷清。已成交之地塊因土地面積、限制條件等因素差異較大不具備可比性。同時(shí)，成交的土地溢價(jià)率較低，土地溢價(jià)率較低，這也印證了雙林鎮(zhèn)的商品房一級(jí)市場(chǎng)并沒有受到很多的關(guān)注，仍處于初級(jí)仍處于初級(jí)階段。階段。二、全湖州市在售商業(yè)項(xiàng)目分布圖1. 漁人碼頭2. 星湖廣場(chǎng)3. 達(dá)多大都匯4. 百川歐洲

10、印象5. 金瑞大廈6. 江南汽車博覽城7. 湖州蘇寧生活廣場(chǎng)8. 匯德國(guó)際廣場(chǎng)9. 景程商業(yè)廣場(chǎng)10.太子灣商業(yè)街11.南方新世界3124576891011三、全湖州市在售商業(yè)項(xiàng)目一覽表序號(hào)項(xiàng)目名區(qū)域板塊物業(yè)類型 容積率綠化率總套數(shù)可售套數(shù)總面積可售面積 面積段開盤時(shí)間去化率月均去化面積銷售狀態(tài)銷售均價(jià)1漁人碼頭南太湖區(qū)域商鋪0.45 40%35 7 6,086 1,007 40-3602009年3月80.00%112.87 在售22,3872星湖廣場(chǎng)南太湖區(qū)域酒店式公寓7.80 15%20 20 9,827 9,827 220-8302014年11月0.00%0.00 在售15,0003達(dá)多

11、大都匯湖州市區(qū)酒店式公寓6.00 15% 1,284 1,257 70,000 68,528 38-10002014年5月2.10%210.28 在售11,9214百川歐洲印象湖州市區(qū)酒店式公寓2.49 45%142 101 15,252 9,555 60-1502013年6月28.87%316.50 在售37,2895金瑞大廈湖州市區(qū)商鋪寫字樓3.50 15%171 156 140,000 127,719 110-4302011年12月8.77%331.92 在售16,5916江南汽車博覽城湖州市區(qū)商貿(mào)城0.90 10%110 110 50,850 50,850 65-400待定0.00%0

12、.00 待售07湖州蘇寧生活廣場(chǎng)吳興區(qū)城區(qū)寫字樓公寓6.62 10%331 310 48,777 45,682 60-952013年10月6.34%221.07 在售10,6668匯德國(guó)際廣場(chǎng)吳興區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)商鋪2.49 20%993 780 100,000 78,550 26-5702014年1月21.45%1,787.50 在售18,5679景程商業(yè)廣場(chǎng)吳興區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)商鋪1.20 30%65 4 10,728 660 40-9002012年7月93.85%419.49 在售13,19610太子灣商業(yè)街吳興區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)商鋪1.98 25%524734,688 31,352 85-5402014年4月9.62

13、%416.92 在售7,86011南方新世界南潯區(qū)城區(qū)商鋪2.00 25%548223100,000 40,693 17-13402014年9月59.31%9,884.43 在售22,601總計(jì)3,751 3,015 586,208 464,424 20.77%1,245.54 20,349小結(jié) 在2010年至2014年中，雙林鎮(zhèn)推出的工業(yè)用地占到了總量的7成；時(shí)至2014年，商業(yè)與住宅地塊供銷都開始放量，成交面積占了5年總成交量的90%以上。由此可以推測(cè)出：雙林鎮(zhèn)正處于由工向商轉(zhuǎn)型的過程中。 通過湖州市范圍內(nèi)所有在售商業(yè)項(xiàng)目來看，整體去化率僅20%左右，且去化速度緩慢，每個(gè)項(xiàng)目月均去化面積僅

14、為1,245.54平方米。但商鋪類項(xiàng)目之去化速度卻較為樂觀，各項(xiàng)目月均去化速度達(dá)2,524.24平方米。同時(shí)商鋪類項(xiàng)目之整體成交均價(jià)達(dá)到了20,268.54元元/平方米，平方米，也要高于其他商業(yè)項(xiàng)目。 第三部分：雙林鎮(zhèn)商業(yè)市場(chǎng)研究一、雙林鎮(zhèn)商圈研究雙林鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)發(fā)展缺乏規(guī)劃，目前商業(yè)聚集區(qū)主要如下：u 鎮(zhèn)勝路 內(nèi)環(huán)路 復(fù)興路 全興路商圈； 主要商業(yè)體：浙北超市雙林店（5,000，2層）u 愛國(guó)路（維多利大道至橫街段）商圈； 主要商業(yè)體：愛尚影院（2個(gè)放映廳） 現(xiàn)有商圈主要零售消費(fèi)區(qū)域，尚無大型成熟一站式購物中心，缺乏各類連鎖品牌，商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式及品牌檔次有待升級(jí)。市民消費(fèi)觀念傳統(tǒng)，對(duì)基礎(chǔ)生活類商

15、品需求較大，但對(duì)品牌的意識(shí)也在形成階段中。 目前，大型超市成為了雙林鎮(zhèn)商業(yè)的主要核心。其余商業(yè)業(yè)態(tài)較為單一，消費(fèi)規(guī)格普遍不高，缺乏餐飲娛樂集中的場(chǎng)所。二、雙林鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)空白點(diǎn)肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、星巴克等西式連鎖餐飲裝修城、汽車城、土特產(chǎn)市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)等專業(yè)型市場(chǎng)大型購物、餐飲、娛樂一站式商城品牌服飾、日化百貨商場(chǎng)小結(jié) 雙林鎮(zhèn)商業(yè)整體缺乏規(guī)劃，商業(yè)主要分布在愛國(guó)路以西至復(fù)興路范圍內(nèi)，大型的商業(yè)項(xiàng)目和知名品牌缺失。超市引領(lǐng)商業(yè)，在商圈中超市扮演著主力商家的角色帶動(dòng)周邊的零售商業(yè)，證明了雙林鎮(zhèn)商業(yè)還處于初級(jí)階段。同時(shí)，娛樂休閑業(yè)態(tài)缺乏，而且相對(duì)分散，導(dǎo)致了大量本地消費(fèi)力的外流，使得本地商業(yè)發(fā)展

16、后勁更加不足。雙林鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)需要大規(guī)模的結(jié)構(gòu)性發(fā)展。第四部分：項(xiàng)目地塊研究一、項(xiàng)目地塊情況 本項(xiàng)目地塊地處浙江省湖州市南潯區(qū)雙林鎮(zhèn)跳家扇村，位于雙林鎮(zhèn)東南側(cè)。項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：（1）基地面積： 19,220；（2）容積率：1.3 至 1.6；（3）建筑密度：50%；（4）建筑限高：無硬性規(guī)定；（5）綠地率：10%；（6）用地性質(zhì)：商業(yè)（批發(fā)零售）用地；（7）建筑面積：24,986 至 30,752（8）限制要求：娛樂建筑設(shè)置占比不小于15%（約合3,747.90 至 4,612.80）地形地貌情況： 地塊整體較為平整但過于狹長(zhǎng)，南北跨度約為245米，東西跨度約為83米至90米，南寬北窄。東

17、、北兩面沿河，為項(xiàng)目提供了良好的原生態(tài)景觀。南、西兩面臨路，擁有良好的昭示性，有利于市場(chǎng)快速認(rèn)知項(xiàng)目。因兩面環(huán)水土質(zhì)較為松散較為松散，存在一定的沉降隱患，同時(shí)不利于地下室開挖。目前仍有原住戶未拆遷，屬于生地。四至情況大致如下：u 東：河道，對(duì)岸現(xiàn)為農(nóng)居點(diǎn)u 南：全興路，路南側(cè)現(xiàn)為農(nóng)田u 西：虹鳳路，路西側(cè)為鳳凰文化廣場(chǎng)及雙林鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府u 北：河道，對(duì)岸為居民區(qū)及雙林綜合高級(jí)中學(xué)二、項(xiàng)目地塊周邊情況本項(xiàng)目地塊政府設(shè)施（3個(gè)）居民小區(qū)（11個(gè)）農(nóng)居點(diǎn)（22個(gè)）主要道路（3條）次要道路（7條）小結(jié) 項(xiàng)目地塊地處雙林鎮(zhèn)政治中心，南臨鎮(zhèn)內(nèi)主干道全興路，交通便捷。地塊整體雖略顯狹長(zhǎng)，卻勝在沿街面較長(zhǎng)。在項(xiàng)目

18、輻射1公里范圍內(nèi)主要為居民區(qū)與農(nóng)居點(diǎn)，人口基數(shù)占優(yōu)。同時(shí)，項(xiàng)目緊鄰鎮(zhèn)政府，能夠給予客戶足夠的信心支持。第五部分：項(xiàng)目SWOT分析一、優(yōu)勢(shì)（Strengths）u 開發(fā)商品牌知名度高，“城市客廳” 理念新穎，產(chǎn)品線成熟；u 項(xiàng)目地塊緊鄰鎮(zhèn)政府，市場(chǎng)認(rèn)同度高；u 地塊南臨鎮(zhèn)內(nèi)主干道，交通便捷；u 項(xiàng)目西側(cè)鳳凰文化廣場(chǎng)為雙林鎮(zhèn)新地標(biāo)，區(qū)塊認(rèn)可度高；u 地塊成交價(jià)格較低，溢價(jià)空間較大。二、劣勢(shì)（Weakness）u 項(xiàng)目地塊周邊公交線路較少，輻射范圍較??；u 項(xiàng)目地塊不處于雙林鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)域，商業(yè)氛圍較差；u 周邊居住區(qū)大多為農(nóng)居點(diǎn)，消費(fèi)力較差；u 地塊過于狹長(zhǎng)，建筑格局?jǐn)[布受到限制；u 項(xiàng)目?jī)擅?/p>

19、環(huán)水，土質(zhì)不利于施工建設(shè)。三、機(jī)會(huì)（Opportunity）u 雙林鎮(zhèn)正處于由工業(yè)向商業(yè)轉(zhuǎn)型的過程，未來發(fā)展空間大；u 雙林鎮(zhèn)內(nèi)無類似一站式商業(yè)體，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)；u 雙林鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化建設(shè)腳步加快，消費(fèi)力將逐漸增強(qiáng)；u 雙林鎮(zhèn)內(nèi)乃至湖州市內(nèi)可售的商業(yè)體稀少，客戶關(guān)注度高；u 央行再次降息，客戶投資意愿提升。四、威脅（Threats）u 隨著雙林鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化建設(shè)腳步加快，類似商業(yè)體將越來越多；u 項(xiàng)目周邊多為農(nóng)田與農(nóng)居點(diǎn)，周邊環(huán)境較差；u 雙林鎮(zhèn)很難吸引外來投資客，而本地居民對(duì)于房產(chǎn)投資意愿不強(qiáng)；u 現(xiàn)有投資、消費(fèi)力外流現(xiàn)象嚴(yán)重，本地投資、消費(fèi)市場(chǎng)萎縮；u 項(xiàng)目體量較小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較小。小結(jié) 整體而言，本項(xiàng)目

20、地塊優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)要大于威脅劣勢(shì)。如何揚(yáng)長(zhǎng)避短，實(shí)現(xiàn)快速去化將成為本項(xiàng)目的最大課題。通過項(xiàng)目新穎科學(xué)的理念與成熟的產(chǎn)品設(shè)計(jì)快速鎖定客戶，通過品牌商家的引進(jìn)提升客戶信心。同時(shí)加大營(yíng)銷推廣及渠道鋪排的力度，最終實(shí)現(xiàn)快速去化。第六部分：項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目定位思路 本項(xiàng)目地塊緊鄰鎮(zhèn)政府，地理位置優(yōu)越。建議以公司“城市客廳”為藍(lán)本打造一個(gè)集：購物、休閑、娛樂、社交、服務(wù)為一體的城鎮(zhèn)生活購物中心。一體的城鎮(zhèn)生活購物中心。引進(jìn)市政服務(wù)中心、西式連鎖餐飲（如肯德基、星巴克）、大型超市、IMAX影院、品牌服飾與日用百貨等業(yè)態(tài)。同時(shí)，結(jié)合O2O模式，推出“線下展示，線上銷售”的全新經(jīng)營(yíng)模式，將項(xiàng)目輻射半徑通過網(wǎng)絡(luò)放大至全

21、鎮(zhèn)乃至周邊區(qū)縣。二、項(xiàng)目主體定位項(xiàng)目名：嘉凱城 （雙林）城市客廳項(xiàng)目定位：集購物、休閑、娛樂、社交、服務(wù)為一體的城鎮(zhèn)生活購物中心輻射區(qū)域：以雙林鎮(zhèn)為核心，擴(kuò)散至整個(gè)南潯區(qū)，最終輻射周邊區(qū)縣三、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 占地面積容積率建筑面積建筑密度總層數(shù)建筑高度19,220 1.630,752 50%3層17.40米地下室 地下室開挖綜合成本約為2,000元/，因項(xiàng)目地塊可能存在土質(zhì)疏松問題其成本可能會(huì)更高，同時(shí)會(huì)拖慢項(xiàng)目工程進(jìn)度。且地下室不得出售，綜合考慮以上因素，除人防物業(yè)等需求之外，不建議在本項(xiàng)目中大規(guī)模開挖地下室。廣場(chǎng)綠地面積廣場(chǎng)面積停車位1,922 1,000 150個(gè)機(jī)動(dòng)車+300個(gè)非機(jī)動(dòng)

22、車1層建筑面積層高商業(yè)業(yè)態(tài)分布9,610 5.80米+0.80米（下沉）市政服務(wù)、銀行、西式連鎖餐飲、服裝2層建筑面積層高商業(yè)業(yè)態(tài)分布10,571 5.80米服裝、百貨、餐飲、兒童主題樂園3層建筑面積層高商業(yè)業(yè)態(tài)分布10,571 5.80米KTV、大型超市、IMAX電影院機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)商場(chǎng)（3F）商場(chǎng)（3F）商場(chǎng)（2F，一層挑空）綠地建筑物停車場(chǎng)沿河景觀帶車行動(dòng)線四、項(xiàng)目開發(fā)周期預(yù)估開工2015年6月1日正負(fù)零2015年9月1日結(jié)構(gòu)封頂2016年2月1日預(yù)售證獲取2015年12月1日交付使用2017年1月1日 項(xiàng)目開發(fā)周期預(yù)估為20個(gè)月，地下部分3個(gè)月，地上土建部分11個(gè)月，基礎(chǔ)設(shè)施及

23、綠化配套等6個(gè)月。第七部分：項(xiàng)目成本及收益預(yù)估一、項(xiàng)目整體銷售收益 根據(jù)前述統(tǒng)計(jì)之湖州市商業(yè)項(xiàng)目情況，建議將本項(xiàng)目均價(jià)定為11,733元/，以確保項(xiàng)目快速去化。整體去化周期預(yù)估在12個(gè)月左右，項(xiàng)目銷售收入為3.61億元左右。物業(yè)類別物業(yè)類別單價(jià)（元單價(jià)（元/ /）面積（）面積（）總銷金額（萬元）總銷金額（萬元）商業(yè)商業(yè)1 1層層20,000 20,000 9,610 9,610 19,220 19,220 商業(yè)商業(yè)2 2層層11,000 11,000 10,571 10,571 11,628 11,628 商業(yè)商業(yè)3 3層層4,950 4,950 10,571 10,571 5,233 5,2

24、33 總計(jì)總計(jì)11,733 11,733 30,752 30,752 36,081 36,081 二、項(xiàng)目成本計(jì)算類別計(jì)提金額/比例計(jì)費(fèi)基數(shù)總金額（萬元）土地價(jià)格2,237 元/平方米19,220 平方米4,300土地滯納金/地上工程成本4,500 元/平方米30,752 平方米13,838地下工程成本2,500 元/平方米1,000 平方米250營(yíng)銷費(fèi)用2%36,081 萬元722管理費(fèi)用1%36,081 萬元361總計(jì)19,471注：地上工程成本已包括建安、綠化景觀、設(shè)備安裝等費(fèi)用。項(xiàng)目開發(fā)成本（包括土地出讓金及工程費(fèi)用），共計(jì)19,471萬元。三、項(xiàng)目稅費(fèi)及他項(xiàng)計(jì)算類別計(jì)提金額/比例計(jì)費(fèi)

25、基數(shù)總金額（萬元）營(yíng)業(yè)稅及附加5.55%36,0812,002土地增值稅30%11,7363,521所得稅25%11,0872,772不可預(yù)見費(fèi)用3%36,0811,082資本化利息5.75%19,4711,188總計(jì)10,565項(xiàng)目運(yùn)作所產(chǎn)生的稅費(fèi)以及其他不可預(yù)見之費(fèi)用，共計(jì)10,565萬元。萬元。注：資本化利息按照基準(zhǔn)利率，1年期計(jì)算，資本化金額為項(xiàng)目總成本19,471萬元。四、項(xiàng)目銷售凈利率及內(nèi)部投資收益率本項(xiàng)目銷售凈利潤(rùn)為： 6,045萬元本項(xiàng)目銷售凈利率為： 14. 48%（年化）； 31.04%（期間）年化IRR為：20.70%（2年期銀行基準(zhǔn)利率，到期一次性歸還本息）總結(jié) 本項(xiàng)目整體收益情況較為可觀，銷售年化收益達(dá)14.48%，IRR收益也高達(dá)20.70%。更難能可貴的是項(xiàng)目整體建設(shè)、營(yíng)銷周期較短，資金回流速度快。 目前在本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)并無直接競(jìng)品項(xiàng)目，但未來推盤量可能會(huì)較大。綜合考慮以上因素，建議盡快進(jìn)入項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。感 謝 聆 聽 ！ 因時(shí)間緊迫未能實(shí)地考察，得出之結(jié)論不夠嚴(yán)謹(jǐn)，同時(shí)無法對(duì)于數(shù)據(jù)的真實(shí)可靠性進(jìn)行驗(yàn)證。請(qǐng)多見諒！面試人：投資 周翰 2015年 3月